2018. november 30.

Az építõipari jogvitákat könnyebb elkerülni, mint megoldani

Az építõipari jogvitákat könnyebb elkerülni, mint megoldani

Egyre többet hallani a késedelembõl, minõségi problémákból és egyebekbõl adódó jogvitákról az építõiparban – ám gyakran se a megrendelõk, se a vállalkozók nincsenek tisztában, hogy melyek azok a legfontosabb lépések, amelyekkel megelõzhetik, hogy a vita kialakuljon, vagy legalább ne okozzon a megrendelõnek jelentõs sérelmet, illetve a kivitelezõnek, alvállalkozónak vállalhatatlan többletköltséget. A jogvita elkerülése érdekében alkalmazandó szerzõdéses biztosítékokat és megállapodási módokat, valamint a legjellemzõbb hibalehetõségeket és ezek megoldását járják körül az Építésijog.hu portál szakmai rendezvényén

 


Tudjuk, hogy kivel kötünk szerzõdést?

Magánszemélyek esetében a kivitelezõ kiválasztásának lényeges szempontja az ajánlás. Arra azonban az építtetõk nem fordítanak kellõ figyelmet, hogy a kivitelezõ cég egyáltalán létezik-e, vagy nem áll-e éppen felszámolás alatt. Sajnos az is gyakori, hogy a cég székhelye hajléktalanszálló címére van bejegyezve, vagy más okból lehet már sejteni, hogy nem fogja befejezni a munkát. Ha a megrendelõk a szerzõdés aláírása elõtt be is kérik a cégkivonatot, a beruházás folyamatában az ellenõrzés, felülvizsgálat már elmarad. Pertics Richárd, az Opten Kft. céginformációs igazgatója szerint az ügyvezetõ vagy a tulajdonos személyében bekövetkezett változás, vagy éppen a székhely áthelyezés is olyan jelzés lehet, amikor érdemes az elõleg folyósítását elhalasztani, vagy a munkát felfüggeszteni. A cégadatokban bekövetkezõ változásra adott gyors intézkedés milliókkal tudja csökkenteni a felesleges kiadásokat.

 

Ne spóroljuk meg a megfelelõ elõkészítést!

A kivitelezési szerzõdésekkel kapcsolatos problémáknál sem lehet általánosítani, nem kizárólag a megrendelõk nem hajlandóak fizetni, és nem kizárólag a kivitelezõk nem fejezik be idõben a munkát. Az építõiparban felmerülõ viták oka nagyon változatos, és nem lehet kijelenteni, hogy kizárólag melyik fél miatt következnek be. A leggyakoribb azonban mindenképpen egy közös felelõsségi körbe tartozó ok: a megfelelõ elõkészítés hiánya.

Egy dologban szoktak általában a felek megállapodni a szerzõdéskötés elõtt: az idõ sürget, minél elõbb le kell szerzõdni. A gyorsaságot szem elõtt tartó megállapodás eredménye gyakran az, hogy végül az írásbeli kontraktus el is marad, vagy éppen azért nem tudják már aláírni a felek a szerzõdést, mert menet közben már összevesztek a tartalmán. Az elsõ és legfontosabb, hogy az építtetõ és a kivitelezõ – vagy éppen a fõvállalkozó és az alvállalkozó – is szánjon idõt a beruházás megfelelõ jogi és mûszaki elõkészítésére. A családi házak esetében az építtetõ laikus, vagyis nem ért az építkezéshez, így csak azt hiszi, hogy érvényesíteni tudja elképzeléseit a beruházás során. Az építési mûszaki ellenõrnek már az elõkészítés során hangsúlyos szerepe van, hiszen a megrendelõi szempontoknak megfelelõen tud döntéseket javasolni a szakmai kérdésekben. A jó mûszaki ellenõr a kivitelezõnek is segítség, hiszen így kisebb az esély például arra is, hogy valami kimaradjon a költségvetésbõl, vagy észleljék a tervezési hibát.

 

Mi szerepeljen a szerzõdésben?

Dr. Jámbor Attila ügyvéd – az említett építési jogi konferenciát is szervezõ – Építésijog.hu szakmai portál szerkesztõje kiemelte: a kivitelezési szerzõdés elõkészítése során általában arra törekednek a felek, hogy a saját érdekeiket érvényesítsék, és fel vannak háborodva, ha a másik fél valamilyen biztosítékot szeretne. El kell azt fogadni, hogy akkor fog megfelelõen mûködni az építtetõ-kivitelezõ viszonya, ha a szerzõdés alapján mindenki megkaphatja azt, amit szeretne, de ezzel egyidejûleg a másik fél számára is megfelelõen biztosított a saját teljesítése. Az a kivitelezési szerzõdés fogadható el, amely az építtetõnek biztosítja a szerzõdéses határidõben és minõségben az építkezés befejezését, a kivitelezõnek biztosítja a vállalkozói díjat, valamint egyik félnek sincs olyan jogosultsága, amellyel ellehetetlenítheti a másik felet.

Az építtetõk, fõvállalkozók részérõl a leggyakoribb, hogy a végszámlát „felejtik el" kifizetni, vagy minõségi hibákra hivatkozva nem akarnak fizetni. A munka befejezésekor szoktak elõkerülni kötbérigények is, általában olyanok is, amelyekrõl a megrendelõk is tudják, hogy alaptalan. A megrendelõk részérõl ez sokszor csak üzleti taktika, a kifizetés elhúzásával tervezik elérni, hogy a fõvállalkozó, alvállalkozó engedjen a díjigényébõl. Ha a megrendelõnek mindenképpen fizetni kell, akkor nem érdemes neki az idõt húzni. A nem tisztességes megrendelõi taktika megelõzésére szolgál, ha a végszámla összeg – illetve akár a részszámlák ellenértéke is – letétbe kerül az adott tevékenység megkezdésekor. Ha már nem tudja másra elkölteni az építtetõ a pénzt, akár a vállalkozó is megkaphatja a díját.

A megrendelõ számára megnyugtató, ha tudja, hogy az esetlegesen felmerülõ hibát a kivitelezõ vagy kijavítja, vagy rendelkezésre áll a javítási összeg. A kivitelezõi javítást tudja biztosítani a szerzõdésteljesítési biztosíték, amely lényegében egy visszatartás a részszámlákból. Ha felmerül egy hiba és a kivitelezõ nem hajlandó javítani, akkor a visszatartott összegbõl lesz erre lehetõség. Ez az összeg is lehet letétben, így nem fordulhat elõ, hogy nincs hiba és hibajavítás sem, de a kivitelezõ mégsem kapja meg a vállalkozói díját.

 

A pontos dokumentálás megelõzi a vitát

Az Építési Vállalkozók Országos Szövetsége (ÉVOSZ) is észlelte, hogy a szerzõdõ feleknek külsõ segítségre van szüksége ahhoz, hogy kevesebb építkezés végzõdjön a bíróságokon. Az ÉVOSZ az „Ajánlások az épületek kivitelezésének szerzõdéskötéséhez és megvalósításához" címû kiadványában összefoglalta, hogy milyen fontosabb feladatai vannak az építtetõknek és a kivitelezõknek a beruházás elõkészítése, illetve a kivitelezés során. Az ÉVOSZ által készített ajánlás betekintést ad a felek közötti szerzõdés megkötésére, és a teljesítés folyamatára, gyakorlatias, és éppen ezért inkább mûszaki, mind jogi szemléletben.

Wéber László, az ÉVOSZ ajánlás szerkesztõje, a viták körében általános „esetkörnek" jelölte meg a szerzõdés teljesítése közben bekövetkezõ változásokat, a változtatások hibás kezelését, vagy a dokumentálás hiányát. A felek nem fordítanak kellõ figyelmet a ténylegesen megvalósuló mûszaki tartalom rögzítésére, és így fennáll a lehetõsége annak, hogy a megrendelõ – a gyakran általa is ismert módon változtatott – építési tevékenységet, anyagot nem fogad el teljesítésként. A többletmunka és pótmunka miatti vita elmaradhatatlan része az építõipari peres eljárásoknak. Hónapokkal, évekkel tudja elhúzni a jogvita rendezését, hogy nincs megfelelõen dokumentálva a pótmunka megrendelése.

 

A felmondásnak is jogszerûnek kell lennie

A viták során az építtetõi és a kivitelezõi oldalon is felmerül, hogy mikor lehet felmondani a szerzõdést, mikor és milyen feltételek teljesítése mellett lehet más vállalkozóval folytatni a munkát? A gyakori hiba, hogy a szerzõdés megszüntetésére nem jogszerûen kerül sor, és így még a késedelmet vagy a hibás teljesítést „elszenvedõ" fél számíthat arra, hogy a másik fél fog vele szemben kártérítést érvényesíteni. Az utóbbi idõben a kivitelezõk részérõl egyre gyakrabban hivatkozott indok az anyagárak és munkadíjak emelkedése, azonban ez sem jelent automatikus felmondási (vagy érvénytelenségi) okot.

(Kép forrása: pixabay.com)

 

 

A jogviták elkerülésének lehetõségeirõl szóló építési jogi konferenciáról
itt található bõvebb információ >>
 

 

 

 

 

hírlevél-feliratkozás

épjog