Lakáspiac: mintha már túllennénk a mélyponton

 

Kismértékű növekedés 2012 második negyedévében

Az FHB Lakásárindex alapján 2012 második negyedévében kismértékben növekedtek a lakásárak Magyarországon az előző negyedévhez képest. A 2010-es 5,1%-os éves csökkenés után 2011-ben 1,9%-kal alacsonyabbak a lakásárak. 2012 II. negyedévében kismértékű növekedés indult meg, nominálisan 0,8%-kal növekedtek a lakásárak az előző negyedévhez képest.

Az FHB Lakásárindex negyedéves értékei:

2011. II. negyedév 172,4

2011. III. negyedév 170,6

2011. IV. negyedév 170,8

2012. I. negyedév 170,2

2012. II. negyedév 171,5

Az FHB lakásárindex alakulása (1998-2012., Forrás: FHB)

 

A lakásárak csökkenési üteme mérséklődött 2009-2011 között. A mélyponton bekövetkező fordulat csak szórványosan azonosítható. Csekély mértékű forgalmi változásra is legalább 2013 második feléig kell várni, ráadásul a forgalom növekedése középtávon sem fog egyöntetű árnövekedést generálni.

Az FHB Lakásárindex alakulásában az előző negyedévhez viszonyítva bíztató a változás: egyre kisebb az ingadozás mértéke, a 2012. II. negyedéves növekedés pedig már meghaladta az első negyedéves csökkenést. A több éves trendet tekintve pedig valószínűsíthető, hogy egy gyengén és lassan felívelő szakasz következhet.

 

Az FHB Lakásárindex alakulása az előző negyedéves értékhez viszonyítva (1998-2012, %, Forrás: FHB)

 

Szintén bíztató jeleket mutat a főváros, illetve a városok lakásárindexének alakulása: 2012. II. negyedévében az első negyedévi csökkenést meghaladó, kismértékű (a fővárosban 1,6%-os, a városokban 3,9%-os) növekedés volt tapasztalható. Ez az árváltozás összhangban van az FHB korábbi előrejelzésével, miszerint a lakáspiac fordulópontja előbb a fővárosban és a fejlettebb megyeszékhelyeken fog bekövetkezni, a kisebb településeken későbbre tolódik.

Változatlanul nagyon alacsony a lakásépítési és a használatbavételi engedélyek száma. Bár – a teljes évek adatait tekintve – az építési engedélyek száma 2008 óta nem haladta meg az átadott lakások számát, bizakodásra ad okot, hogy 2012 első félévében ez a kapcsolat visszafordult a normális irányba. A fővárosban tehát az új lakások nagy bizonyossággal elérték a kínálati mélypontot, várhatóan lefelé már nem változik az épített lakások száma, azonban 2013 vége – 2014 eleje előtti fordulatra az újlakás piacon sincs esély.

A folyósított lakáshitelek és a lakástranzakciók közt szoros az összefüggés. A válság hatására jelentősen csökkent a lakáspiaci tranzakciók száma, és ezzel párhuzamosan lényegesen esett a folyósított lakáshitel. A magyar háztartások a végtörlesztést követően is nettó hitel-visszafizetők maradtak. A 90 napon túli késedelemben lévő hitelek között jóval kevesebb a kamattámogatott forinthiteles, mint nem támogatott forintalapú, vagy devizahiteles ügylet.

A kilábalás egyik pillérét tehát az állami beavatkozások jelenthetik. A válság során érvényesülő magas forint kamatszint, a háztartások jövedelmi helyzete és várakozásai miatt állami beavatkozás nélkül a lakáspiaci és lakáshitel-piaci kilábalás lényegesen hosszabb időt vehet igénybe. Az új lakástámogatási program a köznyelvben szocpolként ismert, új lakásra fordítható lakásépítési támogatásból; valamint az immár használt lakásra is felvehető kamattámogatott lakáshitelből áll.

 

FHB Lakásárprognózis: a körülmények adottak a fordulathoz, de a konjunktúra dönt

A konjunkturális folyamatok továbbra is negatívan érintik a lakáspiac keresleti oldalát és a lakásárakat. Az állami támogatási rendszer 2012-ben korlátozottan és szórványosan hat. Az új támogatási rendszer bevezetése a lakáspiac élénkítéséhez szükséges, de nem elégséges feltétel, konjunkturális fordulat hiányában hatása korlátozottan, 2013 második felére válik érzékelhetővé. A támogatott hitel reális belépést biztosít a lakásváltoztatási döntésüket eddig halasztó háztartásoknak (első lakásvásárlóknak és családalapítóknak). Az FHB becslése szerint a lakástámogatási program a valóban lakáscélú hitelezésben legalább 50%-os növekedést hoz 2013-ban.

A kínálati oldal szűkössége a nagyobb forgalmú részpiacokon immár effektívvé vált ez pedig az árak további csökkenése ellen hat. Az év második felére a lakásárak csökkenésének vége várható, 2011 sajátos árdinamikája miatt 2012 egészére stagnálás, legfeljebb minimális, fél százalékos csökkenés prognosztizálható.

2013-ban az idén elkezdődött folyamatokra számíthatunk. A növekvő hitelkínálat mellett a keresletet szintén ösztönözhetik a kedvező vásárlási alkalmat nyújtó lakásárak. A kereslet tartós erősödésének feltétele a jövedelmi folyamatok stabilizálódása. Változatlanul úgy véljük, hogy a válság során a makrogazdasági tényezők meghatározóak. Az idei, gyengébb konjunkturális év után jövőre pozitív gazdasági növekedést várnak az elemzők, de az IMF-EU megállapodással kapcsolatos költségvetési intézkedések sok csatornán keresztül érinthetik a jövedelmeket. Mindazonáltal, a megállapodás megvalósulásával kiszámíthatóbbá válhat a makrogazdasági környezet, tisztázódhatnak a középtávú kilátások, a lakosság is nagyobb mértékben vállalhat hosszabb távú pénzügyi döntéseket, azaz emelkedhet a lakásvásárlás.

Az FHB Lakásárprognózis 2013-ban a lakásárak kismértékű, 1%-ot nem meghaladó emelkedésére számít, alacsony forgalom mellett.

(Forrás: FHB-sajtóanyag)