Talán egy kicsit derűlátóbb az ingatlanpiac

A GKI Gazdaságkutató Zrt. negyedévente szervez felméréseket a vállalatok, az ingatlanfejlesztők, -forgalmazók és -tanácsadók, valamint a lakosság ingatlanpiaci terveinek, szándékainak és kilátásainak feltérképezése céljából. A kutatás az Ingatlan és Befektetés című szakfolyóirat szakmai támogatásával folyik. A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexe szintetizálja az egyes részpiacok (a lakás-, az iroda-, üzlethelyiség- és a raktárpiac) várható helyzetét, s ezzel összefoglaló képet ad az ingatlanpiacról. Az index és a részindexek a piaci szereplők jövőre (a következő egy évre) vonatkozó kilátásait jellemzi. Az index 100-as értéke reprezentálja a hosszú távú piaci átlagot. A 100 feletti értékek az ennél kedvezőbb, a 100 alatti értékek az ennél kedvezőtlenebb kilátásokat reprezentálják.

A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexe egy negyedévvel ezelőtt, 2011 októberében nagyot (11 százalékpontot) esett. Az index értéke 2012 januárjában 93,6, ami mintegy másfél pontos növekedést jelent az előző felmérés eredményéhez képest. Az ingatlanpiaci kilátásokat összegző index tehát lényegében stagnált (a változás mértéke alig haladja meg a hibahatárt), s mindez azt mutatja, hogy az egy negyedévvel ezelőtti romlás tartósan negatív folyamatra hívta fel a figyelmet. A jelenlegi indexérték még mindig szignifikánsan elmarad a kétezres évek átlagától, de csaknem tíz ponttal magasabb az évtizedes mélypontot jelentő 2009. júliusi értéknél.

 

Irodapiac

A kapacitás-kihasználtsági mutató 2011. negyedik negyedévében a pesti oldalon mindkét vizsgált szegmensben emelkedett, míg a budai oldalon lényegében stagnált. Ebből a szempontból úgy tűnik, hogy a mélypontot a fővárosi irodapiac már maga mögött hagyta. Kelet-Magyarországon az októberi 70%-os kihasználtság 65%-ra, Nyugat-Magyarországon az egy negyedévvel ezelőtti 68%-os mutató 64%-ra csökkent. Vidéken még nem biztos, hogy elértük a mélypontot.

A budapesti irodapiacon a fejlesztési kedv 2011-re jelentősen megcsappant, de azért néhány projekt tető alá került. A bérleti piac lényegében az egész évben mozgalmas volt - a bérlők helyezkedtek, azaz költség-hatékonyabb megoldásokat kerestek. Az ingatlanfejlesztő, - forgalmazó és –tanácsadó vállalkozások a következő 12 hónapban Nyugat-Magyarországon némi javulásra, ugyanakkor a keleti régióban határozott romlásra számítanak.

Az ingatlanos cégeknek a fővárosi piacra vonatkozó kilátásainak változása hibahatáron belüli. Az irodapiaci index emelkedésének hátterében egyértelműen a keresleti oldalt jelentő vállalkozások viszonylagos derűlátása húzódik meg. Az irodapiaci kilátások egy negyedévvel ezelőtt jelentősen romlottak (a fővárosi index 12 pontot esett), a jelen felmérés során csak enyhén javultak (az index 4 pontot emelkedett.)

 

Üzlethelyiségek

A kiskereskedelmi forgalom 2011-ben a GKI becslése szerint stagnált, 2012-ben pedig további szűkülés várható. A fejlesztési

elképzeléseket a plázastop parkolópályára tette, s ez leginkább a diszkontok terjeszkedését akadályozhatja. A válaszadók vidéken változatlan, a fővárosi agglomerációban valamelyest romló piaci helyzetre számítanak a következő egy esztendőben. A GKI üzlethelyiség-piaci indexe – az októberi 13 pontos esés után – a jelen felmérés során újabb 7 pontot csökkent.

 

A raktárpiac

A logisztikai ingatlanpiacon a fejlesztések 2011-ben csaknem teljesen leálltak. Bár a bérlői aktivitás nincs padlón, a fejlesztők mégsem éreznek késztetést új beruházásokra.

Magyarország egyik legfontosabb versenyelőnye központi fekvése. Ennek az előnynek a további kihasználása a közeljövőben tolódni látszik. A válaszadó ingatlanos cégek a nyugati régióban erősen romló, a fővárosban kissé javuló piaci helyzetre számítanak. A fővárosi raktárpiaci kilátásokat egyetlen számba sűrítő GKI-index 2011 októberében nagyot esett (az index értéke 14 pontot esett), a jelen felmérés során ebből a veszteségből csaknem 6 pontot „visszanyert”.

 

Az építési telkek piaca

A telekpiac közeljövőjére vonatkozó várakozások 2011 októberében jelentősen romlottak. A jelen megkérdezés során e várakozások – országos szinten – nem változtak az egy negyedévvel ezelőttihez képest. A következő 12 hónapban csak Budapesten várható a túlkínálat némi csökkenése.

 

A lakáspiac

A magyarországi lakáspiac megítélése 2012 januárjában – vélhetően a végtörlesztés okozta piaci élénkülés miatt – kissé javult az egy negyedévvel korábbihoz képest. Ennek mértéke azonban nem túlságosan jelentős, a változások sokszor hibahatáron belüliek vagy azt csak icipicit meghaladók.

A végtörlesztés lehetőségének bevezetése tehát a forgalom élénkítésén keresztül kifejtett némi pozitív hatást. E téren azonban a területi különbségek jelentősek.

Budapesten a panellakásokra, a családi házakra és a pesti zöldövezetre vonatkozó értékelés javult valamelyest, a többi területen a lakások piaci helyzetének megítélése lényegében változatlan. Kelet-Magyarországon némileg enyhült a túlkínálat mértéke, míg Nyugat-Magyarországon lényegében változatlan a helyzet.

A válaszadó ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő 12 hónapban a maihoz képest a fővárosban enyhe további javulást várnak. Nyugat-Magyarországon némi romlás, a keleti országrészben lényegében változatlan helyzet valószínű. A jövőre vonatkozó várakozások esetében is viszonylag kicsik a változások az előző felméréshez képest. A budapesti lakáspiacot jellemző GKI-index értéke 2011 októberében 4 pontot esett, a jelen felmérés során 3 pontot emelkedett. A 2012. januári indexérték az egy évvel korábbinál valamivel borúlátóbb lakáspiaci kilátásokat tükröz.

A lakossági várakozások mind a vásárlás és építés, mind a felújítások és korszerűsítések tekintetében újabb mélypontonra kerültek.

 

Árak, bérlet díjak

Az új építésű lakások árai a válaszadók szerint 2011-ben 2-3%-kal mérséklődtek, míg a következő 12 hónapban az árak várhatóan már nem csökkennek tovább. A többi ingatlantípusban sem várható már érdemi árcsökkenés.

A válaszadók 2011-ben a fővárosban 6-7%-os, a vidéki körzetekben 9-10%-os árcsökkenést tapasztaltak a lakáspiacon. A végtörlesztés élénkítette a piacot, de csökkentette az árakat.

A lakásárak csökkenése várhatóan a közeljövőben folytatódik, de a várakozások szerint idén a tavalyinál jóval kisebb mértékű, a fővárosban közel 4 %-os, vidéken 2-3 %-os lehet. A használt üzleti ingatlanok esetében is várhatóan folytatódik az áresés.

Az irodák és raktárak bérleti díjai a következő 12 hónapban várhatóan nem változnak, az üzlethelyiségek és a raktárak esetében elképzelhető némi további enyhe csökkenés.